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中國(guó)一二線城市火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)激發(fā)了參與者的狂熱，也讓監(jiān)管者提高了警惕。

3月9日，央行副行長(zhǎng)潘功勝表示，央行會(huì)和住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門協(xié)商，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)提供首付貸款的行為進(jìn)行調(diào)查和規(guī)范。但監(jiān)管者面臨的考驗(yàn)顯然不止于此。

資本市場(chǎng)治理尚未理順、新興產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)不能夠替代過剩產(chǎn)能去杠桿去庫存帶來的動(dòng)力，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次擔(dān)當(dāng)重任，成為拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的金鑰匙。

房地產(chǎn)作為資本品的投資性質(zhì)，使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門和私人部門更愿意將資金投向安全和避險(xiǎn)的通道。在擁有更好的投資主渠道之前，央行為疲弱的中國(guó)經(jīng)濟(jì)所提供的資金支持，可能與其預(yù)期不完全相符。中央配合房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)整政策，“壓住一線城市，搞活三四線城市樓市”，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的想法，極有可能被投資的避險(xiǎn)和逐利需求所扭曲。

正是在這個(gè)意義上，觀察此輪房地產(chǎn)上漲的性質(zhì)，以及給出相應(yīng)的有效解決方案，就成為本刊關(guān)注和調(diào)查房地產(chǎn)此輪上漲的動(dòng)因。

鑒于首付貸的高利率以及高按揭成數(shù)，購房者的利息支出很高，一旦其家庭財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變化，不論房?jī)r(jià)是否波動(dòng)都有可能出現(xiàn)違約。但是，出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率并不高。在目前證券化程度較低的我國(guó)住房按揭貸款市場(chǎng)，并不容易出現(xiàn)如同美國(guó)次貸危機(jī)或我國(guó)去年股市動(dòng)蕩時(shí)的斷崖式下跌和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但仍然隱藏著由貸款違約而導(dǎo)致的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

卸掉首付貸等高杠桿的壓力，只是化解矛盾的一個(gè)對(duì)策。更長(zhǎng)遠(yuǎn)的解決之策，必須從提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力和盡快解決資本市場(chǎng)的市場(chǎng)化改革等方面同時(shí)進(jìn)行。如此環(huán)環(huán)相扣的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱燙之病，始有解藥。

——編者

深圳：“標(biāo)桿樓市”漲價(jià)調(diào)查

深圳房地產(chǎn)爆發(fā)性增長(zhǎng)的背后，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們各項(xiàng)需求尤其是資本需求綜合推動(dòng)的結(jié)果

進(jìn)入2016年至今，深圳樓市的價(jià)格漲勢(shì)在持續(xù)年半有余之后，仍在保持每月刷新紀(jì)錄的暢旺狀態(tài)。

3月1日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)（下稱“深圳規(guī)土委”）發(fā)布的2月樓市數(shù)據(jù)顯示：新房成交均價(jià)再創(chuàng)新高，每平方米48095元，同比增長(zhǎng)72.12%、環(huán)比增長(zhǎng)3.40%。

在此之前，深圳官方公布的2015年本地房?jī)r(jià)平均漲幅近50%，是中國(guó)樓市漲價(jià)幅度的絕對(duì)標(biāo)桿，“2015年中國(guó)樓市只有兩個(gè)城市，一個(gè)是深圳，一個(gè)是其他城市”，這則笑談已經(jīng)成為業(yè)界公認(rèn)的常態(tài)。

受此帶動(dòng)，7000余人在雨中排隊(duì)搶購1000余套房源，業(yè)主連夜坐地漲價(jià)100萬元后買家還“愉快”成交，朋友合起伙、夫妻離婚后買房??類似現(xiàn)象屢見不鮮。為給購房者提供上車可能性，深圳已開始像香港一樣出現(xiàn)房屋小型化趨勢(shì)。例如某樓盤將推出的“創(chuàng)新戶型”項(xiàng)目，就包括15平方米的一居，35平方米的兩居。

有心人不難找到深圳樓市上漲的原因：“有需求”（住房自有率僅30%）、“有錢”（常住人口人均存款和可支配收入全國(guó)第一）、“有產(chǎn)業(yè)”（互聯(lián)網(wǎng)和高科技）和“有故事”（前海、直轄市傳聞），這也是近年來持續(xù)支撐深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)的基本面。

但與市民型城市廣州相比，深圳已屬資本型城市。更多的市場(chǎng)人士愿意從供需矛盾出發(fā)，加一層維度去解析原因：受前所未有的寬信貸及多重金融手段的共同推動(dòng)，從換房客到首置剛需客再到投資客，紛紛踴躍入市。

“2015年其他城市大概是15%左右的升幅，深圳超升的25%里面，我覺得有15%是有實(shí)際支撐，另有10%是興奮過度的結(jié)果。”香港中原集團(tuán)主席兼總裁施永青判斷。

對(duì)泡沫大小判斷相對(duì)保守的施永青也提醒，深圳市場(chǎng)特色是調(diào)整較快、敏感度高，投資者比例也相對(duì)高。而投資者可能一剎那之間改變了看法和行動(dòng)?，F(xiàn)在需謹(jǐn)慎一點(diǎn)。

3月1日，深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心發(fā)布提示稱：根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，深圳將于下月1日起對(duì)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行例行更新。其結(jié)果被普遍認(rèn)為有很大概率上調(diào)評(píng)估價(jià)，意味著各種稅費(fèi)成本都會(huì)增加，客觀上將起到平抑房?jī)r(jià)的效果。

3月4日，深圳市金融辦下發(fā)了一封防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的函，其中提到，“針對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機(jī)構(gòu)相繼參與‘首付貸’、高杠桿放貸、放大金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，研究如何防范金融風(fēng)險(xiǎn)，要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)和小貸協(xié)會(huì)，對(duì)各自下轄企業(yè)推出杠桿放貸的情況進(jìn)行排查，梳理出產(chǎn)品模式和涉及金額。”知情人士透露，在摸清隱形杠桿情況后，深圳市將商討監(jiān)管思路，權(quán)衡如何進(jìn)一步預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的具體辦法。

量?jī)r(jià)齊飛

2014年9月30日、2015年3月30日及10月24日，是深圳樓市從2015年暢旺至今的三個(gè)節(jié)點(diǎn)。

“9·30新政”出臺(tái)前，深圳房?jī)r(jià)已持續(xù)低迷近一年。2014年前九個(gè)月，深圳月均成交量為25萬平方米，較2013年下降32%。2014年9月30日，央行及銀監(jiān)會(huì)曾聯(lián)合發(fā)文推出房貸新政，宣告“認(rèn)貸不認(rèn)房”、首套利率7折等相關(guān)政策，打破了沉寂已久的深圳樓市，重新喚起樓市活力。

但直至進(jìn)入2015年初，地產(chǎn)中介預(yù)判當(dāng)年樓價(jià)時(shí)，仍普遍認(rèn)為將“微中有降”，依據(jù)是供給端數(shù)據(jù)：作為供應(yīng)大年，深圳有預(yù)計(jì)稱，因新批售房屋面積總量為535萬平方米（僅低于2008年和2013年），當(dāng)年住宅供應(yīng)總量將達(dá)1024萬平方米。

過去四年，深圳每年新房成交面積都在400多萬平方米， 2014年亦只有403.06萬平方米。按正常邏輯，去化周期將延長(zhǎng)。

2015年“3·30新政”出臺(tái)后，這一沉寂開始徹底被打破。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)2015年3月30日聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購房，最低首付比例為30%。同時(shí)，售房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年降為兩年。與其同步，深圳樓市開始進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升的“飛行模式”：

首先進(jìn)入狀態(tài)的是二手房。4月初，深圳景田北學(xué)區(qū)房漲到4.5萬元/平方米，一周后漲到近5萬元/平方米。熱門房源連夜抬價(jià)、一天內(nèi)多次反價(jià)比例幾近八成。房主因毀約成被告，并不鮮見。

2015年4月底至5月初，兩股生力軍開始入市：

一是開發(fā)商力度猛增加推的新樓盤。按銷售率計(jì)算，當(dāng)月賣出八成以上的新盤占到總數(shù)七成，當(dāng)天即售罄的也不在少數(shù)。二是豪宅市場(chǎng)亦開始井噴。因擁有大量依托股市生財(cái)?shù)淖C券、基金類公司，成功上市的創(chuàng)業(yè)者亦不少見，股市走牛態(tài)勢(shì)下，“創(chuàng)業(yè)板、新三板，每日不知制造多少富豪。錢無處可去，只好買房”。

受此影響，深圳在2015年二季度成交的2000萬元以上的頂級(jí)豪宅，總數(shù)已接近前一年總數(shù)的兩倍。因土地面積狹小，多年來深圳形成了房源供應(yīng)量小的特點(diǎn)。一套高單價(jià)豪宅，即可將周邊房產(chǎn)的出售均價(jià)抬高數(shù)成，進(jìn)而形成循環(huán)上漲態(tài)勢(shì)，樓市熾熱已成。

進(jìn)入9月，因?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)下行嚴(yán)重造成銀行放貸信心疲軟，深圳曾迎來客戶購房欲望下降、市場(chǎng)轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)的調(diào)整期，傳統(tǒng)的“金九銀十”成交高峰并未出現(xiàn)。

“‘10·24雙降’后，股票虧錢，理財(cái)收益低，躺在銀行更虧，不如投資買房。雙降的作用是在深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)諸多調(diào)整跡象之時(shí)，又將調(diào)整跡象抹于無形。”深圳一位地產(chǎn)界人士評(píng)論稱。

11月7日，某樓盤在深圳灣體育館開盤，一次推出1637套房，4.3萬元/平方米的均價(jià)被認(rèn)為“大幅低于市場(chǎng)預(yù)期”，搶購者超7000人，當(dāng)天全部售罄。

當(dāng)月深圳新房均價(jià)為44761元/平方米，環(huán)比漲幅33.2%，同比上漲68.7%，新房?jī)r(jià)格邁入“四萬元時(shí)代”。南山和福田區(qū)房?jī)r(jià)則在自貿(mào)區(qū)等新概念助推下繼續(xù)領(lǐng)漲，雙雙突破7萬元/平方米。

12月1日，“房貸利息抵扣個(gè)人所得稅”消息傳出，深圳房?jī)r(jià)再次普漲，開發(fā)商積極性亦被激活：22日，坪山新區(qū)一宗居住用地被拍出219.6%的溢價(jià)；三日后，泰禾集團(tuán)用57億元將寶安兩宗居住用地收入囊中，第二宗折合樓面價(jià)79907元/平方米，2015年全國(guó)樓面價(jià)“地王”誕生。

全年上漲累計(jì)后，深圳官方數(shù)據(jù)顯示：2015年深圳共成交66450套新房，同比增加58.7%，成交均價(jià)漲39.4%，達(dá)到33426元/平方米。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)：2015年深圳二手房成交亦勢(shì)如破竹，以1064萬平方米達(dá)至五年來新峰值，與2014年相比增長(zhǎng)118%，成交均價(jià)提升59%，為48239元/平方米。

進(jìn)入2016年后至今，漲勢(shì)仍在繼續(xù)。3月1日，深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示：2月新建商品住宅成交5410套，同比增長(zhǎng)183.24%；新房成交均價(jià)為48095元/平方米，同比增長(zhǎng)72.12%。

如今的深圳樓市，已沒有所謂價(jià)格洼地，遠(yuǎn)離深圳市中心的龍華、坂田、觀瀾板塊，甚至坪山、松崗等區(qū)域，單價(jià)3萬元以下的房子都已絕跡。從套均總價(jià)看，2015年已達(dá)每套270萬元，300萬元以上的成交占比超30%，100萬元內(nèi)的房子基本消失。

深圳外來人口比例超過80%，其中大多數(shù)是年輕人，在被徹底逼迫離開市場(chǎng)后，其購買力正在逐漸外溢。受此影響，與深圳接壤的東莞及惠州，2015年住宅成交量亦同比增長(zhǎng)八成左右。

籌資多路徑

深圳房?jī)r(jià)能維持接連上漲態(tài)勢(shì)，本地層面的解釋多種多樣：土地資源緊缺造成供需矛盾、經(jīng)濟(jì)增速快、高科技和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭猛、凈流入人口多、環(huán)境宜居等。

“但這些因素一直存在，”深圳市規(guī)土委的一位官員稱，“是什么風(fēng)把深圳這波行情給吹了起來？”

2016年2月26日，一則來自中國(guó)人民銀行深圳中心支行（下稱“深圳支行”）的統(tǒng)計(jì)消息，被普遍視為蘊(yùn)含了某些玄機(jī)：

截至2015年12月末，深圳房地產(chǎn)貸款余額為10286億元，首破萬億元關(guān)口，同比增長(zhǎng)29.2%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1977億元，同比增長(zhǎng)2.2%；個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長(zhǎng)40.0%。2015年全年，深圳新發(fā)放個(gè)人住房貸款3408億元，增長(zhǎng)2.1倍。

在解讀這些反映深圳樓市狀況的數(shù)字時(shí)，“杠桿牛市”，是接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪的多位深圳地產(chǎn)界人士的共同判斷。

首先可資佐證的，是按揭平均成數(shù)。深圳支行數(shù)據(jù)顯示：到2015年12月份時(shí)，深圳按揭成數(shù)為65%，遠(yuǎn)高于“北上廣”三市，同比高3.2個(gè)百分點(diǎn)，與70%的最高貸款成數(shù)限制僅差5個(gè)百分點(diǎn)，幾乎已將貸款杠桿利用到了極致。

其次，以購房者貸款意愿計(jì)算，深圳鏈家數(shù)據(jù)顯示：2015年時(shí)，深圳91.2%的置業(yè)者選擇貸款，創(chuàng)下近年來最高值，同比增加3.9%。

截至2015年底，深圳個(gè)人住房貸款余額超過7000億元，比2014年增長(zhǎng)了近40%，比京、滬分別高出1200多億元和1300多億元。而這些住房貸款僅對(duì)應(yīng)的住房（含保障性住房）總數(shù)，僅為北京的20%左右、上海的16%左右。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，出現(xiàn)上述結(jié)果的前提，是自2014年下半年起開始實(shí)施的雙降及貸款利率優(yōu)惠等政策所帶來的資金潮涌。它們?cè)谧罱K流入樓市前，銀行、中介及其他各類提供資金助購房者“上樓”的渠道，則扮演了不可或缺的關(guān)鍵角色。

2016年春節(jié)過后，因有中介被爆出炒房，深圳多家銀行開始收緊窗口，由以往不同類型的客戶都能批下貸款，改為對(duì)客戶資金流水及房屋估價(jià)進(jìn)行限制。深圳銀監(jiān)局也指出：2016年將繼續(xù)督促各銀行采取差別化信貸政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的壓力測(cè)試和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)。

但在實(shí)體產(chǎn)業(yè)承壓、房?jī)r(jià)維持高企狀態(tài)下，銀行對(duì)房貸整體上仍較為積極。“深圳幾大銀行中，除了農(nóng)行放貸較緩?fù)猓偃缡掷m(xù)齊全，其他銀行的審批均比較順暢。2015年放款時(shí)間為15個(gè)工作日左右，今年則提速成10個(gè)左右。”深圳一位資深房產(chǎn)中介人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱。

銀行參與樓市的手段遠(yuǎn)不止房貸一端。在深圳這一高凈值人群聚集的城市中，各銀行（特別是中小銀行）均在住房牛市中大力拓展以房屋抵押的消費(fèi)貸款，和以個(gè)人銀行賬戶流水佐證的信用貸款。

前者的操作空間在于，已有房產(chǎn)的購房者，可先通過擔(dān)保公司的過橋貸款還清原有房貸，再去另一家銀行按漲價(jià)后的房?jī)r(jià)辦理消費(fèi)貸款，套出70%的房款再次入市。“拿錢換房，拿房換錢。拿更多的錢換更大的房，拿更大的房換更多的錢”已是一種循環(huán)。

對(duì)于后者，《財(cái)經(jīng)》駐深記者近期就曾多次被數(shù)家銀行告知：可將信用卡額度中接近95%的部分直接提取為現(xiàn)金，隨后自選一年或兩年分期等額還本付息。

以目前中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款利率上浮后為6%左右計(jì)算，上述中介人士稱，“在房?jī)r(jià)快速上漲預(yù)期下，不少人樂意申請(qǐng)消費(fèi)貸款買房，或者直接刷多張信用卡取現(xiàn)甚至通過民間借貸買房。”

對(duì)購房者來說，要規(guī)避深圳購房需繳納三成首付的限制，亦可在因樓市火爆培育出的民間金融市場(chǎng)中，于地產(chǎn)開發(fā)商、房屋中介以及各類金融服務(wù)商那里獲得幫助：

在新房市場(chǎng)中，從2015年起，為加速售房，除抵價(jià)、折扣之外，布吉、龍崗等熱門片區(qū)內(nèi)開始普遍出現(xiàn)由開發(fā)商提供的“一成首付”。購房者只需繳納首付款的33%，剩余部分由開發(fā)商墊付，隨后一年到三年內(nèi)購房者按比例付清剩余，沒有利息。

以往只有很少房產(chǎn)中介提供的貸款業(yè)務(wù)，已成為深圳地產(chǎn)中介的標(biāo)配。除按揭貸、過橋貸、贖樓貸外，首付貸則在部分中介中成了新興熱門服務(wù)。

這種貸款可分為無抵押及有抵押兩種。前者通常對(duì)應(yīng)湊不齊首付的購房者，后者則通常對(duì)應(yīng)已購房者，他們?nèi)粝胄聯(lián)Q購更大的住房，往往會(huì)出現(xiàn)在出售已有房與購買新房之間的時(shí)間不匹配，需將已有住房抵押獲得新房首付。

不管何種情況，中介均可為其提供通常平均月利率為1%-2%的貸款，時(shí)長(zhǎng)一般為幾個(gè)月，最長(zhǎng)可達(dá)三年左右。

3月3日，《財(cái)經(jīng)》記者就此咨詢深圳多家地產(chǎn)中介時(shí)獲悉：目前按不同貸款對(duì)象，中介一般愿意提供最高為50萬元首付貸款，月利率由1.14%至1.6%不等。

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，這些貸款原有四種資金來源：一、從銀行獲得。中介作為借款人，以從事正常的公司業(yè)務(wù)為由向銀行申請(qǐng)信用貸款或抵押貸款。亦有少部分銀行可能直接參與；二、中介和信托公司合作發(fā)行信托計(jì)劃；三、上市公司等不缺錢的機(jī)構(gòu)出借；四、與中介有直接間接關(guān)聯(lián)的各類小貸公司。

而隨著深圳本地互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)近年來的快速崛起，與P2P平臺(tái)合作甚至直接操盤推出尚處監(jiān)管真空的首付貸產(chǎn)品進(jìn)行融資，也成為開發(fā)商及中介融資的重要手段。

在線下，P2P平臺(tái)大多選擇與開發(fā)商或中介等機(jī)構(gòu)合作，由后者向購房者推薦這類利率稍高于銀行貸款利率的產(chǎn)品。在線上，這些平臺(tái)則將貸款包裝成年化收益率為10%左右的P2P產(chǎn)品，吸引投資者，以此打通社會(huì)資金與房貸需求者的渠道。在無抵押情況下，這類貸款最高可貸到房屋總價(jià)的20%。

對(duì)正處于高回報(bào)項(xiàng)目荒的各類平臺(tái)來說，在深圳樓市不斷走高形勢(shì)下，這一塊業(yè)務(wù)也堪稱優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，幾無逾期。“但大家其實(shí)都清楚，我們是在與風(fēng)險(xiǎn)共舞。”深圳一位P2P平臺(tái)負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱。2016年銀根再次放寬后，這家平臺(tái)已收緊了其在深圳的相應(yīng)業(yè)務(wù)。

人行深圳中心支行最近也表示：商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)貸款人資質(zhì)審查，對(duì)于利用首付貸的貸款申請(qǐng)，應(yīng)拒絕受理。此外，對(duì)P2P及小額貸款公司主管部門應(yīng)作出明確規(guī)定，禁止相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)放用途為購房首付款的貸款。

入市有渠道

作為2015年至今全國(guó)乃至全球房屋交易最活躍的城市，深圳價(jià)格不斷上漲的房子，下游的買家究竟是誰？

業(yè)界不少人士認(rèn)為，雖然很多房子確實(shí)由于中介在其中起了推波助瀾的作用，但是，深圳大概4萬名中介人士中，90%以上的人無能力炒房，非在深購房主流人群。深圳市規(guī)土委副主任喬恒利亦表示，從官方調(diào)查情況看：雖中介人員存在少量眾籌買房案例，但主要還是出于自住需求。

多位深圳地產(chǎn)界人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者指出：深圳所謂自住需求，主要由三類人構(gòu)成：已購房者，原房產(chǎn)漲價(jià)后，希望更換更大的房產(chǎn)；企業(yè)老板、上市公司骨干或創(chuàng)業(yè)成功者；來自外地的剛需，家里幫忙購房。

這部分需求之外，因“深圳是全國(guó)的深圳”態(tài)勢(shì)明顯，據(jù)2015年相關(guān)統(tǒng)計(jì)，二手房買賣中，非深戶籍購房者占比約為35%。港澳臺(tái)人士及潮汕商人等，均是重要購買力：

對(duì)香港買家來說，實(shí)施近十年的房地產(chǎn)“限外令”從2015年8月27日起松綁后，其享受契稅優(yōu)惠將不再掛鉤持有深圳的房產(chǎn)數(shù)量，加之深圳的不動(dòng)產(chǎn)登記也開始加速推進(jìn)，深圳房地產(chǎn)吸引力大增。